Với mục tiêu thực hiện chương trình phát triển nhà ở của tỉnh, xây dựng các khu đô thị văn minh, theo đúng quy hoạch và đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, “Quy định ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê trên địa bàn tỉnh Hà Nam” được UBND tỉnh Hà Nam ban hành để quy định một số chính sách cụ thể tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư đối với các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê trên địa bàn tỉnh.
-
Các dự án nhà ở thuộc diện được tạo điều kiện và ưu đãi bao gồm:
-
Dự án nhà ở cao tầng: Từ 3 tầng trở lên có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (gọi chung là chung cư cao tầng).
-
Dự án nhà ở có cơ cấu sử dụng đất ở từ 4o% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở trở lên là nhà chung cư cao tầng.
-
Dự án nhà ở liền kề tại một số vị trí nhất định.
Quy định này được áp dụng cho các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật, gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
A. Lựa chọn chủ đầu tư dự án
Hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư thực hiện hiện như sau:
-
Lựa chọn chủ đầu tư là doanh nghiệp trong nước: Chủ đầu tư các dự án do UBND tỉnh quyết định; trường hợp dự án được hai nhà đầu tư trở lên đăng ký xin làm chủ đầu tư thì UBND tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo Quy chế đấu thầu.
-
Việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài tham gia dầu tư xây dựng nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam .
B. Bán, cho thuê nhà ở trong các dự án được tạo điều kiện và ưu đãi
Các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng được ưu tiên bán và cho thuê đối với những đối tượng sau đây:
-
Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
-
Cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế.
-
Các đốt tượng phải di dời phục vụ giải phóng mặt bằng khi có yêu cầu.
-
Sinh viên các trường đại học, cao đắng.
-
Những đối tượng khác có nhu cầu về nhà ở.
Các loại nhà ở khác trong phạm vi dự án (nếu có) chủ đầu tư được bán và cho thuê đối với mọi đối tượng có nhu cầu. Việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở thực hiện theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ- CP ngày 5/1l/2001 của Chính phủ.
C. Giá bán và giá cho thuê nhà ở trong các dự án nhà ở được ưu đãi
Giá bán và giá cho thuê các căn hộ nhà chung cư cao tầng trong các dự án nhà ở được ưu đãi do chủ đầu tư dự án xác định trên nguyên tắc bảo toàn vốn, không được tính vào giá bán và giá cho thuê căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng các khoán ưu đãi mà chủ đầu tư dự án đã được hưởng trong quy định này.
Giá bán và giá cho thuê các loại nhà khác (trừ các căn hộ chung cư cao tầng) trong phạm vị dự án (nếu có) là giá do các bên thoả thuận .
D. Các chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp trong nước
1. Tạo điều kiện về thủ tục đầu tư và xây dựng
Căn cứ vào khả năng đầu tư của mình, các doanh nghiệp có nhu cầu đăng ký với UBND tỉnh nhận làm chủ đầu tư hoặc tham gia đấu thầu làm chủ đầu tư các dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi.
Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi chỉ cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Trong trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chung nhưng chưa có quy hoạch chi tiết do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được phép lập đồng thời quy hoạch chi tiết và báo cáo nghiên cứu khả thi để tỉnh duyệt. Chi phí lập quy hoạch chi tiết được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.
Căn cứ vào quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chương trình phát triển nhà ở của tỉnh, UBND tỉnh quyết định đầu tư và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán các dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư trên phạm vi địa bàn.
2. Tạo điều kiện về đền bù giải phóng mặt bằng
Chủ đầu tư dự án xác định phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỹ đất phục vụ tái định cư trình UBND tỉnh phê duyệt. Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự án, chủ đẩu tư được bổ sung khoản chi phí hỗ trợ di chuyển trong phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, nhưng phải đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án. Khoản chi phí hỗ trợ bổ sung này không tính vào chi phí đền bù thiệt hại về đất để khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp quy định và các khoản phải nộp ngân sách khác (nếu có).
Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án, nhưng tối đa không được vượt quá tổng số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là các doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được UBND tỉnh tạo điều kiện cho vay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng.
Chủ đầu tư dự án chủ trì, phối hợp với UBND huyện, thị để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng. UBND huyện, thị có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng.
3. Tạo điều kiện về giao nhận thầu xây dựng
Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu thầu xây lắp các dự án nhà ở do UBND tỉnh xem xét phê duyệt. Chủ đầu tư dự án có thể lập kế hoạch đấu thầu để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi.
Chủ đầu tư dự án được phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không phải đấu thầu) các công trinh, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng tiên 50% vốn đầu tư là vốn hợp pháp của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ chức, cá nhân).
4. Tạo điều kiện về huy động vốn đầu tư
Chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở, được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Mặt khác, chủ đầu tư được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy đinh tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29/6/1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị.
5. Tạo điều kiện về đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng
Nhà nước đầu tư ngân sách để xây dựng:
-
Các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, điện, cấp thoát nước) ngoài phạm vi dự án nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực;
-
Các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia hoặc cấp Tỉnh trong phạm vi dự án;
-
Một số công trình, hạng mục công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án (như trường học, nhà trẻ, trạm xá nếu có).
Trong trường hợp ngân sách Nhà nước chưa cân đối kịp vốn đầu tư các công trình, hạng mục công trình được quy định ở trên theo tiến độ của dự án thì chủ đầu tư được sử dụng các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư nhằm đưa dự án vào hoạt động đúng tiến độ. Số tiền vốn này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và các khoản mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách theo quy định. Trong trường hợp nguồn vốn do chủ đầu tư ứng trước để xây dựng hạ tầng nói trên lớn hơn số tiền phải nộp ngân sách thì khoản chênh lệch giữa vốn đầu tư đã ứng trước và số tiền phải nộp ngân sách sẽ được hoàn trả từ nguồn ngân sách.
Việc quản lý, đầu tư và xây dựng các công trình, hạng mục công trình hạ tầng được đầu tư ngân sách được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
6. Quỹ phát triển nhà ở
Căn cứ nhu cầu, điều kiện và chương trình phát triển nhà ở của tỉnh, UBND tỉnh sẽ quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở để huy động các nguồn vốn phục vụ đầu tư phát triển nhà ở.
Quỹ phát triển nhà ở được hình thành từ các nguồn ngân sách nhà nước (tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, khấu hao cơ bản trích từ tiền cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tiền sử dụng đất ở, các nguồn ngân sách khác nếu có), tiền huy động, tiền gửi của người có nhu cầu mua nhà ở, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước và các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Quỹ phát triển nhà ở được sử dụng vào mục đích sau:
-
Cho các doanh nghiệp trong nước vay với lãi suất thấp để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở được ưu đãi.
-
Cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước vay với lãi suất thấp để mua nhà ở.
-
Cho các doanh nghiệp trong nước vay với điều kiện tín dụng thuận lợi để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở.
7. Ưu đãi nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất
- Chủ đầu tư được
-
Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây đựng nhà chung cư cao tầng.
-
Giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở không phải là nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án (nếu có).
-
Chậm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất phải nộp tiền phù hợp với tiến độ xây dựng của từng dự án theo quyết định của UBND tỉnh, nhưng thời gian chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa không quá 5 năm, kể từ khi được giao đất.
-
Giảm 10% số tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở trong dự án đối với dự án nhà ở liền kề.
Chủ đầu tư dự án được miễn thuế sử dụng đất 05 năm, kể từ khi được giao đất đối với diện tích đất xây đựng nhà chung cư cao tầng. Trường hợp đất xây dựng chung cư cao tầng hoàn thành đã bán hoặc bàn giao cho người sử dụng trong thời gian trước 5 năm thì thời gian được miễn thuế sử dụng đất kết thúc kể từ khi đã chuyến giao đất.
8. Ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
Chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất 25% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác xây đựng trên địa bàn toàn tỉnh.
E. Các chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
1. Ưu đãi về tiền thuê đất
Nhà đầu tư có vốn nước ngoài, nếu tham gia đầu tư xây đựng các dự án nhà ở nêu trong Quy định này được:
-
Miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng trong suốt thời gian được thuê đất. Trường hợp xây dựng nhà chung cư cao tầng để bán, thời gian miễn tiền thuê đất tính từ ngày ký hợp đồng thuê đất cho đến ngày bán xong các căn hộ của chung cư cao tầng.
-
Miễn tiền thuê đất 03 năm đầu, kể từ khi ký hợp đồng thuê đất đối với diện tích đất mà chủ đầu tư phải nộp tiền thuê đất (trừ diện tích nhà chung cư cao tầng). Trường hợp đất xây dựng nhà ở hoàn thành đã bán hoặc bàn giao cho người sử dụng xong thời gian trước 3 năm thì thời gian được miên tiền thuế đất kết thúc kề từ khi đã chuyển giao nhà đất.
-
Được giảm 50% tiền thuê đất tương ứng với thời gian tạm ngừng trong trường hợp dự án phải tạm ngừng xây dựng hoặc tạm ngừng hoạt động có sự chấp thuận của UBND tỉnh.
-
Được trừ đi số tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã nộp trong trường hợp nhà đầu tư bán nhà ở không phải là nhà chung cư cao tầng (phải nộp tiền sử dụng đất gắn với nhà ở đã bán).
Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất và được trả tiền thuê đất là diện tích đất gắn với nhà ở đã bán. Giá tính tiền sử dụng đất phải nộp là giá đất do UBND tỉnh quy định theo mức giá đất tại thời điểm chuyển nhượng nhà ở.
2. Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp
Được hưởng thuế suất 15% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn các huyện và thị xã trong tỉnh.
3. Giải quyết tồn tại khi nhà đầu tư hết thời hạn đầu tư
Khi hết thời hạn đầu tư theo quy định trong Giấy phép đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện bàn giao không bồi hoàn toàn bộ hệ thống kết cấu hạ tầng trong phạm vi dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của tỉnh theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu kéo dài thời hạn đầu tư thì được phép xin gia hạn thời gian đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nếu nhà đầu tư không xin gia hạn đầu tư thì sau 03 tháng kể từ thời điểm kết thúc thời hạn đầu tư, UBND tỉnh phối hợp với nhà đầu tư có trách nhiệm giải quyết dứt điểm các vấn đề còn tồn tại đối với dự án theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Sở Xây dựng tiếp nhận và hướng dẫn giải quyết mọi thủ tục liên quan đến đầu tư và ưu đãi đầu tư thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán các dự án nhà ở được ưu đãi trình UBND tỉnh phê duyệt.
Các nhà đầu tư sẽ được các cơ quan quản lý nhà nước cung cấp miễn phí những thông tin cần thiết (không thuộc danh mục bí mật) khi nghiên cứu cơ hội đầu tư, xúc tiến đầu tư và chuẩn bị hồ sơ dự án đầu tư.
Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, các nhà đầu tư sẽ được UBND các cấp giao đất trong thời hạn ngắn nhất khi chủ đầu tư nhận được quyết định cấp đất hoặc giấy phép đầu tư. Ngoài ra các nhà đầu tư sẽ được UBND các cấp phối hợp trong việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng và đảm bảo an ninh trật tự khu vực đầu tư.
